“十字路口”的房地产企业:向左?向右?“医养地产”前途不可限量

发布时间:2014-10-15 3:19:26 | 人感兴趣 | 评分:3

      随着长达二十多年高速增长的“住宅业”告别“黄金时代”!今天,中国房地产企业又走到了“十字路口”!

    一、“转型”战略的历史与未来:
    未来5年里,“住宅业”仍然会占据房地产市场的主导地位;但这仅仅是一个过渡期,“产业、服务地产”将迅速成长,之后就应该是它们唱“主角”了。
    事实上,很多企业早就将“转型”付诸行动,并已为市场树立了成功的榜样和旗帜!
    我们曾经做过一个简单的类比分析:1)“住宅业”第一名:“万科”已发展20多年;2)“商业地产”第一名:“万达”经历了10多年;3)“产业地产”第一名:“华夏幸福”的成长则不到10年;4)“养老地产”:诸如“泰康人寿”、“天地健康城”等企业,未来5年时间将会居于市场发展前列。

    二、“产品概念”的扩展:
    伴随着新型城镇化和服务业的发展,“建筑”这个“容器”将会被注入除居住生活之外、更多的经济活动“内容”;房地产的“产品”功能和概念也得以扩展,并可以借用“加法”原则、或者“跨界”方式来实现:
    1)“城市配套”服务商:开发商业、教育、医疗、办公等产品;2)“产城融合”服务商:产业园+地产开发;3)“消费升级”服务商:提供旅游、文化、养老等服务产品。
    “跨界”的理念和方法:把某几类产业进行“碎片化”的解构和处理,然后进行“嫁接、融合、重组、再造”,最终产生“混搭”型的、新概念的产业!例如“互联网金融”。

    三、“产业链”的延伸:
    房地产的“产业链”进行向上、向下的延伸:“向上”可以引入“金融创新、产业园”;“向下”则拓展“消费、服务产业”等领域;同时,企业的“(资金)业务循环”也发生相应的变化:
    1)传统流程:投资融资-土地购买-产品生产-市场销售-(全部利润)扩大再生产……;
    2)新的循环:金融资本-产业导入-土地购买-产品生产-(部分)市场销售-物业持有(部分利润沉淀、或金融资本替换)-(部分利润)扩大再生产……。

    四、“商业模式”的辩析:
    房地产“转型”,如何思考影响“商业模式”的一些关键性问题?可以运用经济学“土地、资本、劳动力、组织、技术”的分析方法来解读:
    (一)政府本应该承担“产业发展、城市配套”等社会服务的责任和义务,但在“转型”之后,会有相当一部分“让渡”给了企业,“土地”也被赋予了更多“公共产品”的属性;所以,正确的做法应该是:政府在“土地供应”方面,需要考虑“项目换投资、土地换发展”的政策优惠。
    (二)房地产企业普遍都是“高杠杆”经营,融资成本也不低;而开发和运营“产业、服务地产”则必须获得“长期限、低利率”资本的支持,这是决定“转型”成败的关键因素。
    目前,运用“金融创新”工具较成功的企业是新加坡的“凯德集团”(先期的投资型基金、后期的REITs基金的组合);近日,“万科”高调宣传的商用物业“轻资产”的运营模式,操作路径也是类似的。
    未来,部分房地产企业将“转型”为“类金融”企业、“资产管理公司”。
    (三)“住宅类”人才,相当一部分是难以适应“转型”要求的,而引进、整合、培养“金融、产业、服务”类的新型人才也是必然的选择。
    (四)企业需要进行新一轮的、更注重“外部性、平等型”的“资源整合”;企业也将向“平台型”组织(系统和功能)演进。
    (五)“互联网”不仅仅是一项新技术,而是如同工业化时代的“电力”一样,是信息时代的“基础设施”,无处不在,将深刻地改变我们的世界,颠覆所有传统行业的游戏规则!
    阿里巴巴的成功上市,宣示了“互联网”新经济非凡的影响力!房地产这个传统、保守的行业,也面临着一场前所未有的变革!

    五、“产业、服务地产”:勇敢者的游戏!
    (一)“商业地产”市场的“蓝海”与“细分”:
    目前,“商业地产”已是典型的“红海”市场,同时还面临“电商(网购)”的冲击,因此,寻找市场的“蓝海”才能拥有未来:
    1)“体验式商业”:植入“体验、互动、场景”等元素;业态组合:零售30%:餐饮35%:娱乐35%;同时,积极探索“O2O”新商业模式。
    2)“万达”开发与大文化、大旅游相结合的“第四代”商业综合体,以及大手笔投资“O2O”,继续拉大与竞争者的距离;阳光100(微博)的“街区商业综合体”,迅速在三、四线城市扩张,进入“细分”市场,未来也有望脱颖而出。

    (二)“产业园区”的进化与迭代:
    中国“产业园区”,目前已经出现三个发展阶段的“进化、迭代”:
    1)大部分“产业园区”的发展历程:实施园区的开发、招商,物业的租、售,推进“园区集成服务”;
    2)部分发展较成熟的“产业园区”,则相当重视“横向”的整合与拓展,如以“产城融合”来完善其社会化功能:商务、商业、教育、医疗、居住等;
    3)部分“高新技术产业园”,则积极进行“纵向”的转型和演进:(1)“科技引领”:通过发展“产学研、孵化器、战略性新兴产业”等来实现;(2)“产业投资”:借助各类“基金”(风投、创投、股权投资、REITs等)来实施。
    目前,“华夏幸福”、上海“漕河泾”等的发展均已进入第二、三阶段。

    (三)“现代物流产业”走进新时代:
    “普洛斯、嘉民、宇培”等是开发和运营“现代物流(仓储)”的专业公司,具有显著的市场竞争优势、稳定的收入和利润:
    1)连锁型开发、跨区域复制;2)大部分物业均持有经营,主要依靠引入“长期限、低利率”的资本(海外基金等)来实现;3)目标客户基本固定,便于“定制化”的开发和出租;4)长期投资的年回报率大约为7%(如果加上土地升值则提高到12%)。
    2012年以来,中国“电子商务”出现“爆发性”增长,从而对“快递、配送、仓储”等物流产生了巨大的需求,“现代物流(仓储)”产业因此也将脱胎换骨,步入高速发展的新时期。
    而“电商”企业也纷纷涌入这个行业,同时,它们还带来了“大数据、大金融、大物流”发展的新理念;例如,“阿里”投资千亿元的“菜鸟计划”、“京东”投资数百亿“自建物流”等。
    房地产企业也是趋之若鹜,有专家更为乐观:现在进入“(仓储)物流园”行业,相当于2005年时的“住宅”市场,一进入即可实现快速获利,还能享受长周期增长的红利。

    (四)“医养地产”前途不可限量:
    2014年,中国60岁以上的老龄人口已达到2亿,占总人口的14.9%;预计到2025年,将达到3亿,到2050年将超过4亿;“罗兰贝格”的预测:到2020年,中国的“养老服务”市场规模将超过5000亿元,年增速超过20%。
    科学研究表明:“老年人”的“养老”,必须建立在良好的“医疗服务”基础之上;因此,“养老”实为“医、养”。
    “医养地产”:核心是“服务”系统,专业的“医疗资源”和“护理资源”必不可少(欢迎房地产企业和项目给中国健康养老地产服务联盟微信公号jkyldc留言,洽谈医疗健康配套服务合作)还要充分体现在“产品设计、运营体系等”之中。例如,“天地健康城”既打造完备的“适老化产品”,同时更注重“医疗和护理”服务体系的建设。
    “医养地产”投资周期长、成本回收慢,资金要求大,因此,获得“长期限、低利率”资本的支持,运用多元化的“金融创新”工具是关键。
    未来,“居家养老、社区养老”是市场发展的主流,而“机构养老”则属于“高端市场”,尽管是辅助性的,但同样具有巨大的发展潜力和良好的前景!

    中国房地产业的“转型”、甚至“转行”!绝非是某些企业某几个人灵机一动,炒作新概念上“头条”那么简单的事情,而是每个企业都必须认真面对的:“生存”还是“毁灭”?这是一个战略性选择的问题!
    我们还相信:房地产企业又将进入新一轮的重新洗牌、优胜劣汰。


作者:佚名 来源:健康养老地产 【评论】【收藏】【关闭窗口】【字体:


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